Vi bằng là gì? Hậu quả và những rủi ro có thể gặp phải trong giao dịch bất động sản

Tại Quảng Nam hay Đà Nẵng thời gian gần đây có một số dự án bị khóa giao dịch, hay chưa ra sổ và các chủ đầu tư không hỗ trợ khách hàng sang nhượng hợp đồng, vì vậy nhiều người đi mua và môi giới thường giới thiệu giao dịch qua hình thức vi bằng,… Vậy Vi bằng là gì, có rủi ro gì không? Top Realty sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về thực hư của chuyện này trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp trong việc lập “Vi bằng” trong mua bán bất động sản.

1. Vi bằng là gì? Tại sao phải lập vi bằng?

Theo quy định pháp luật, ngắn gọn có thể hiểu là:

  • Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
  • Vi bằng, hay văn bản công chứng, chứng thực được pháp luật thừa nhận như là chứng cứ, nguồn chứng cứ trong hoạt động xét xử hay các quan hệ pháp lý khác. Khi thực hiện, nhiều người đánh đồng giữa việc lập vi bằng và việc công chứng, chứng thực văn bản là một, xem chúng có giá trị chứng cứ như nhau. Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào lập vi bằng cũng được thừa nhận giá trị pháp lý và không phải trong mọi trường hợp công chứng, chứng thực cũng đều có giá trị pháp lý.
  • Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.

Sự thật theo quy định của pháp luật là vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Một trong những trường hợp KHÔNG ĐƯỢC PHÉP LẬP VI BẰNG theo quy định của luật là: Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Vi Bang La Gi

2. Quy định pháp luật về giao dịch đất đai, nhà cửa và giao dịch vi bằng được coi là hợp pháp

  • Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
  • Giao dịch liên quan đến quyền sở hữu nhà, căn hộ cũng phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chỉ có cách này là cách duy nhất để hợp pháp hóa giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà cửa và được pháp luật thừa nhận. Và cũng chỉ có làm theo như vậy thì mới được đăng ký biến động/cấp mới giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng đất đai, nhà cửa mới mà thôi.

“Vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng CHỈ LÀ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó PHẢI LÀ CÁC GIAO DỊCH HỢP PHÁP ĐƯỢC PHÁP LUẬT CÔNG NHẬN. LƯU Ý NHÉ!

3. Giá trị và hậu quả pháp lý của VI BẰNG liên quan đến quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa

Việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên CHỈ có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có GIẤY TỜ HỢP LỆ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này KHÔNG CÓ GIÁ TRỊ THAY THẾ hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng KHÔNG PHẢI LÀ CƠ SỞ để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.

Tóm lại: Cái vi bằng đa phần chỉ là tờ giấy ghi nhận có thực hiện hành vi chứ không có giá trị pháp lý chứng nhận sở hữu, và chứng nhận vi bằng không được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu tài sản nếu xảy ra tranh chấp.