Mỗi khi thị trường bất động sản trầm lắng, Phước thường nghe một câu quen thuộc: Cứ chờ đủ 10 năm rồi thị trường sẽ sốt lại. Nghe thì có vẻ hợp lý, bởi nhìn lại lịch sử, nhiều người thấy bất động sản từng tăng mạnh vào các giai đoạn 2007, 2017, rồi đóng băng sau đó,… và cho rằng cứ 10 năm sẽ lặp lại một lần. Tuy nhiên, thực tế thị trường thời gian qua cho thấy việc áp đặt một con số cố định cho mọi địa phương và mọi thời điểm là một sai lầm có thể dẫn đến những quyết định đầu tư thiếu chính xác.
Bởi thị trường bất động sản không vận hành theo “lịch cố định”, mà nó vận hành theo dòng tiền, kinh tế, dân số, hạ tầng và niềm tin. Vì vậy, không tồn tại một chu kỳ 10 năm cố định áp dụng cho mọi thời điểm và mọi địa phương.
Chu kỳ 10 năm thực chất chỉ là một cách diễn giải đơn giản
Thuyết chu kỳ 10 năm thực chất là một cách giải thích dựa trên tâm lý xã hội và những sự kiện lịch sử có vẻ trùng khớp trong quá khứ. Nhiều chuyên gia đào tạo và tư vấn thường sử dụng khái niệm này vì nó đơn giản, dễ hiểu và dễ thuyết phục những người mới tham gia thị trường vốn đang tìm kiếm một “điểm tựa” để ra quyết định. Tuy nhiên, nguồn tài liệu chỉ ra rằng chu kỳ 10 năm này phần lớn chỉ là một “thuyết tâm lý” hơn là một cơ sở khoa học chính xác. Nếu bất động sản thực sự có chu kỳ cố định như đồng hồ, việc đầu tư sẽ trở nên quá dễ dàng? Chỉ cần mua ở năm thứ nhất và bán ở năm thứ mười?!
Nhưng thực tế không ai làm được điều đó. Bởi mỗi chu kỳ tăng trưởng của thị trường đều được tạo ra bởi những yếu tố hoàn toàn khác nhau:
- Chính sách tín dụng.
- Mặt bằng lãi suất.
- Dòng vốn đầu tư.
- Hạ tầng.
- Quy hoạch.
- Tốc độ đô thị hóa.
- Thu nhập của người dân.
=> Khi các yếu tố này thay đổi, chu kỳ cũng thay đổi theo.
Không có hai thị trường nào giống nhau
Đây là điều mà nhiều nhà đầu tư mới thường bỏ qua. Người ta hay nói về “thị trường bất động sản Việt Nam”, nhưng thực tế không tồn tại một thị trường chung. Mỗi địa phương là một câu chuyện khác nhau.
Chẳng hạn: Một lô đất trung tâm Đà Nẵng có thể phục hồi thanh khoản chỉ sau vài năm khi hạ tầng hoàn thiện hoặc kinh tế phục hồi. Nhưng một khu đất vùng ven bị đẩy giá gấp nhiều lần giá trị thực có thể mất cả thập kỷ vẫn chưa quay lại đỉnh cũ.
Nói cách khác: Bất động sản không phục hồi theo thời gian, mà phục hồi theo giá trị thực. Nếu giá hiện tại vẫn cao hơn khả năng hấp thụ của thị trường, thời gian bao lâu cũng không đủ. Ngược lại, nếu giá đã trở về vùng hợp lý, dòng tiền sẽ quay lại rất nhanh.
Ngày nay các “chính sách vĩ mô” “phản ứng” nhanh hơn rất nhiều
Một trong những lý do khiến chu kỳ bất động sản ngày càng khó đoán là tốc độ điều hành kinh tế từ nhà nước đã thay đổi.
Nhìn lại giai đoạn 2008 – 2013, thị trường mất nhiều năm mới xử lý được những tồn tại về tín dụng, nợ xấu và hàng tồn kho. Nhưng hiện nay, khả năng phản ứng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương đã nhanh hơn rất nhiều.
Khi thị trường xuất hiện dấu hiệu đóng băng:
- Lãi suất được điều chỉnh.
- Tín dụng được nới hoặc siết.
- Các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
- Các gói hỗ trợ được triển khai.
Điều này khiến chu kỳ tăng và giảm của bất động sản không còn kéo dài theo mô hình cũ. Có những giai đoạn chỉ mất vài tháng để tâm lý thị trường thay đổi hoàn toàn.
Dòng tiền mới là thứ quyết định chu kỳ
Nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất, Phước cho rằng đó là dòng tiền. Bất động sản không tăng vì mọi người thích mua. Bất động sản tăng khi thị trường có tiền. Nghĩa là khi tín dụng dồi dào, lãi suất thấp, doanh nghiệp dễ vay vốn, nhà đầu tư dễ tiếp cận đòn bẩy tài chính, dòng tiền sẽ tìm đến tài sản. Ngược lại, khi dòng tiền bị siết, thanh khoản lập tức suy giảm.
Chúng ta đã chứng kiến điều đó rất rõ trong giai đoạn 2022 – 2023. Nhiều khu vực gần như mất thanh khoản chỉ trong thời gian ngắn, không phải vì đất xấu đi, mà vì dòng tiền biến mất. Điều này cho thấy bất động sản vận động theo chu kỳ tiền tệ nhiều hơn là chu kỳ thời gian.
Nhìn từ Đà Nẵng: Thị trường BĐS đang ở đâu?
Đà Nẵng hiện nay là một ví dụ rất điển hình cho việc không thể áp dụng tư duy “10 năm một chu kỳ”. Nếu chỉ nhìn vào thời gian kể từ đỉnh sốt đất 2019 – 2021, nhiều người sẽ kỳ vọng một đợt tăng giá mạnh quay trở lại, nhưng thực tế thị trường đang diễn biến phức tạp hơn nhiều.
Nguồn cung căn hộ đang tăng rất mạnh
Trong vài năm tới, thị trường Đà Nẵng sẽ đón một lượng lớn căn hộ mới từ nhiều dự án quy mô lớn. Điều này tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn, không phải dự án nào mở bán cũng có thể tăng giá nhanh như giai đoạn trước. Nhà đầu tư sẽ bắt đầu lựa chọn kỹ hơn giữa:
- Vị trí.
- Chất lượng vận hành.
- Khả năng khai thác.
- Uy tín chủ đầu tư.
Thời kỳ mua gì cũng thắng đang dần khép lại.
Thị trường phân hóa mạnh
Quan sát thực tế giao dịch hiện nay cho thấy thanh khoản chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực.
Ví dụ:
- Đất ở trung tâm dân cư hiện hữu.
- Nhà phố có thể khai thác kinh doanh.
- Đất gần các trục hạ tầng lớn.
- Nhà gần nơi phát triển du lịch
- Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch mới.
Trong khi đó, nhiều sản phẩm từng tăng nóng nhờ kỳ vọng vẫn đang giao dịch rất chậm. Điều này cho thấy thị trường không tăng đồng loạt mà đang phân hóa ngày càng rõ.
Động lực tăng trưởng mới đang hình thành
Điểm tích cực của Đà Nẵng nằm ở câu chuyện dài hạn. Hiện nay thành phố đang sở hữu nhiều động lực phát triển mới:
- Khu thương mại tự do, cảng nước sâu Liên Chiểu.
- Trung tâm tài chính quốc tế.
- Không gian phát triển mở rộng sau sáp nhập.
- Hệ thống hạ tầng kết nối vùng.
- Các dự án tồn đọng đang được tháo gỡ.
Những yếu tố này có thể tạo ra một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, chu kỳ đó sẽ không đến vì đủ 10 năm mà nó đến khi kinh tế tăng trưởng, dân số tăng, doanh nghiệp đến nhiều hơn và dòng tiền thực sự quay trở lại.
Nhà đầu tư nên nhìn vào điều gì thay vì chu kỳ 10 năm?
Theo Phước, thay vì hỏi: Bao giờ tới chu kỳ?”. Nhà đầu tư nên hỏi:
- Dòng tiền đang đi đâu?
- Hạ tầng nào sắp hình thành?
- Khu vực nào đang thu hút dân cư thực?
- Chính sách đang hỗ trợ hay siết chặt?
- Nguồn cung sắp tới nhiều hay ít?
- Sản phẩm này tạo ra giá trị gì trong 5 – 10 năm tới?
Những câu hỏi đó quan trọng hơn rất nhiều so với việc đếm số năm.
Bất động sản chưa bao giờ vận động theo một chu kỳ cố định 10 năm. Mỗi giai đoạn tăng trưởng hay suy giảm đều được quyết định bởi dòng tiền, chính sách, hạ tầng, quy hoạch và sức khỏe của nền kinh tế.
Đối với Đà Nẵng, thị trường đang bước vào một giai đoạn mới với nhiều cơ hội nhưng cũng nhiều sự phân hóa. Những nhà đầu tư tiếp tục chờ đợi một “chu kỳ 10 năm” có thể sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội thực tế đang diễn ra ngay trước mắt. Còn những người hiểu được động lực phát triển của thành phố, theo sát dòng tiền và lựa chọn đúng vị trí, mới là những người có khả năng đi trước thị trường.
Nếu bạn muốn cập nhật thêm các phân tích chuyên sâu về quy hoạch, dòng tiền đầu tư và cơ hội bất động sản tại Đà Nẵng, có thể kết nối với Phước Realty để cùng trao đổi và nhìn thị trường dưới góc độ dài hạn, thực tế hơn.
