Gần đây, trên các diễn đàn và mạng xã hội xuất hiện nhiều ý kiến cho rằng giá đất Đà Nẵng đã tăng quá nhanh trong vòng 1,5 năm qua, ở mức 40% – 60% ?. Tuy nhiên, nếu nhìn rộng hơn về cả một giai đoạn dài, bức tranh sẽ khác.
Tính từ tháng 4/2019 đến nay, bất động sản Đà Nẵng chỉ tăng tổng cộng khoảng 10% – 15%, tức vừa mới vượt đỉnh năm 2019. Nếu tính thêm yếu tố lạm phát và các chỉ số kinh tế vĩ mô, giá trị thị trường thực tế gần như đi ngang. Chính vì vậy, có thể nói bất động sản Đà Nẵng hiện đang trong giai đoạn hồi phục, chứ chưa hẳn đạt đỉnh mới.
(Mốc tháng 4/2019 là năm đạt đỉnh gần nhất của bất động sản Đà Nẵng)
Ba động lực quan trọng thúc đẩy thị trường
Theo ông Vũ, có ba yếu tố chính sẽ tiếp tục tạo lực đẩy cho thị trường Đà Nẵng:
- Sáp nhập hành chính mở rộng không gian phát triển
Việc sáp nhập Đà Nẵng – Quảng Nam sẽ hình thành một trung tâm mới đặt tại Đà Nẵng, kéo theo toàn bộ nguồn lực về hạ tầng, đầu tư và an cư đổ dồn về thành phố. Đây sẽ là động lực quan trọng giúp thị trường mở rộng quy mô. - So sánh với 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh
Nếu Hà Nội và TP.HCM đã tăng liên tục nhiều năm và vượt xa đỉnh cũ, thì Đà Nẵng mới chỉ vừa vượt nhẹ. Điều này khiến dòng tiền dịch chuyển vào Đà Nẵng trở nên dễ dàng hơn, do mức giá vẫn còn dư địa tăng trưởng. - Môi trường sống đáng mơ ước
Trong bối cảnh các đô thị lớn ngày càng quá tải, Đà Nẵng nổi lên như một thành phố có chất lượng sống tốt, thiên nhiên ôn hòa, có biển, có núi, có sông, thu hút lực lượng lao động bậc trung và cao cấp cả trong và nước ngoài. Đây chính là yếu tố tạo ra lực cầu bền vững cho thị trường.
Về hiện tượng “làm giá”
Ông Vũ nhấn mạnh: Vấn đề quan trọng không nằm ở việc có ai đó thao túng thị trường, mà là khả năng hấp thụ. Nếu có người mua, tức là mức giá được thị trường chấp nhận và đó là giá trị thực. Thủ thuật “làm giá” vốn phổ biến trong nhiều lĩnh vực, từ bất động sản, điện thoại đến ô tô – đây là điều bình thường trong kinh tế.
Thị trường duy trì đà tăng trưởng
Xét theo từng nhóm nhà đầu tư, có thể phân loại như sau:
- Nhóm đầu tư ngắn hạn: thường tìm đến những nơi có thông tin tích cực như Liên Chiểu (khu thương mại tự do, cảng Liên Chiểu), Hải Châu (dự án đô thị và tòa tháp 69 tầng biểu tượng của Sun Group), hay Hòa Xuân – Nam Hòa Xuân (sản phẩm cao cấp biệt thự, shophouse, căn hộ,…).
- Nhóm đầu tư dài hạn: hướng đến sản phẩm tạo dòng tiền như căn hộ, chung cư cho thuê, bất động sản du lịch – lưu trú tại Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà.
- Nhóm mua để an cư: tập trung vào các khu đô thị hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đẹp như Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT City, Nam Việt Á. Hiện tại, các khu vực này có thanh khoản cao, phản ánh nhu cầu an cư thực tế vượt trội so với đầu cơ.
Theo dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường đất nền Đà Nẵng sẽ đạt trạng thái bình ổn nhưng vẫn duy trì tăng trưởng.
Triển vọng ngắn hạn và trung hạn
Trong ngắn hạn, hạ tầng Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn bùng nổ với hàng loạt công trình lớn: cầu Hòa Xuân mở rộng, các tuyến cao tốc, khu thương mại tự do, cảng Liên Chiểu, khu trung tâm tài chính quốc tế và nhiều khu đô thị mới. Thành phố hiện như một “đại công trường” khi các chủ đầu tư liên tục mở bán, thiết lập mặt bằng giá mới.
Trong trung hạn, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào chính sách tài khóa và tiền tệ. Hiện lãi suất vay cố định ở mức 6,8%/năm trong hai năm tới được đánh giá là tín hiệu tích cực, giúp hạn chế rủi ro. Bên cạnh đó, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai vẫn chưa được thông qua, nên chưa tạo áp lực lớn.
Tuy vậy, rủi ro vẫn tồn tại, chủ yếu ở pháp lý và ở các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Thị trường đang có sự chọn lọc rõ rệt: đất nền, chung cư, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn được quan tâm, trong khi đất nông nghiệp, đất vườn vùng ven chưa có nhiều tín hiệu.
Lời khuyên dành cho nhà đầu tư và người mua
Ông Vũ khuyến nghị:
- Nếu có khả năng tài chính thì nên mua, nhưng cần quản trị dòng tiền cá nhân thật tốt, hạn chế phụ thuộc vào vốn vay.
- Khi vay, mức trả gốc và lãi chỉ nên chiếm tối đa 70% thu nhập dư hàng tháng, để đảm bảo an toàn tài chính và duy trì quỹ dự phòng.
- Người mua để ở nên tập trung vào nhu cầu thực tế gắn với công việc, trường học, bệnh viện, thay vì chạy theo thông tin dự án chưa rõ ràng.
- Trong đầu tư, tính thanh khoản cần được ưu tiên hơn lợi nhuận cao.
Tóm lại, bất động sản Đà Nẵng hiện chưa đạt đỉnh, mà mới chỉ ở giai đoạn hồi phục. Với những động lực về hạ tầng, chính sách và chất lượng sống, thị trường vẫn còn dư địa phát triển, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược tài chính an toàn và dài hạn.
(Nguồn: Trần Vũ – Spe.r)
